Définition

 

La sicafi (Société d’Investissement à Capital Fixe en Immobilier) est :

• Un organisme de placement collectif (OPC) en biens immobiliers directs ou indirects
• Créée sur base de l’Arrêté royal du 10 avril 1995
• Constituée sous forme de société anonyme ou de société en commandite par actions. Aedifica revêt la forme d’une société anonyme
• Cotée en bourse dont 30 % au moins des actions sont négociées sur le marché
• Dont l’activité est limitée aux investissements immobiliers.

Les sicafi sont soumises au contrôle de la Commission Bancaire, Financière et des Assurances (CBFA) et doivent suivre des règles très strictes en matière de conflits d’intérêt.

Réglementations particulières

 

Patrimoine immobilier
Chaque immeuble ne peut représenter au maximum que 20% des actifs totaux pour limiter le risque par bien.

Comptabilisation
La législation européenne prévoit que les sicafi, comme toutes sociétés cotées, établissent leurs comptes annuels consolidés sous le référentiel international IAS/IFRS. Etant donné que les immeubles de placement constituent l’essentiel des actifs de la sicafi , une attention particulière doit être accordée par les sicafi à la valorisation à la juste valeur de leurs immeubles, c’est-à-dire, en termes techniques, à l’application de la norme IAS 40.

Valorisation
Les biens immobiliers sont valorisés trimestriellement par un expert indépendant, à la juste valeur ; ils sont actés au bilan à cette valeur d’expertise. Il n’y a pas d’amortissement des immeubles.

Résultat
La société doit distribuer, à titre de rémunération du capital, une somme correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants :

• 80 % minimum d’un montant égal à la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (cfr.Lexique)
• et la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la société (cfr.Lexique).

Dette
L’endettement est limité à 65% du total des actifs (cfr. Lexique).

 
Statut fiscal
La sicafi n’est pas soumise à l’impôt des sociétés (sauf sur les dépenses non admises (DNA) et les avantages anormaux ou bénévoles), pour autant qu’au moins 80% du produit net soit distribué sous forme de dividende.
Le précompte mobilier sur dividende est limité à 15 % et est de 0% pour une sicafi ayant plus de 60% de son patrimoine immobilier investi en résidentiel. Aedifica bénéficiera de cette exemption du précompte mobilier, conformément à l’article 106 § 8 AR/CIR, vu qu’elle a l’intention d’investir au minimum à concurrence de 60% dans des immeubles situés en Belgique et affectés ou destinés exclusivement à l’habitation.
Les sociétés qui demandent leur agrément comme sicafi ou qui fusionnent avec une sicafi sont soumises à un taux de taxation réduit qui s’élève aujourd’hui à 16,995% (à savoir 16,5% plus la contribution de crise de 3%), appelé l’exit tax: à savoir le taux de l’impôt des sociétés à supporter pour quitter le régime de droit commun.

La sicafi est un instrument d’investissement comparable, notamment, aux FBI (Fiscale beleggingsinstellingen) néérlandais, aux SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) françaises et aux REITs (Real Estate Investment Trust) existant dans plusieurs pays dont les Etats-Unis.