Comment est géré le portefeuille d’Aedifica ?

 

Gestion des immeubles résidentiels ou mixtes

 

Aedifica externalise la gestion de son portefeuille et fait confiance à des intermédiaires externes réputés sur le marché de la gestion locative en Belgique pour deux raisons :

 

- d’une part, les coûts peuvent être réduits pour Aedifica ;

- d’autre part, Aedifica n’a pas encore la taille suffisante pour assurer en interne une gestion de qualité de son portefeuille.

 

Aedifica dispose cependant d’un operations manager qui coordonne les prestations de ces sous-traitants et contrôle la qualité de celles-ci. De plus, un responsable commercial et marketing assure la location du portefeuille et le contact direct avec les locataires et les agents immobiliers.

 

En principe, la sélection des gestionnaires externes se fait sur base d’appels d’offres et de leur réputation sur le marché belge, et leurs contrats ont une durée de 3 ans avec possibilité de reconduction annuelle.

 

Afin de limiter son risque en matière de gestion, Aedifica a réparti son portefeuille entre les gestionnaires, notamment en fonction de leurs spécialités (commerces, bureaux, résidentiel, etc.).

 

Ces intermédiaires se voient confier comme mission la gestion complète des immeubles sur le plan administratif (notamment l’appel des loyers et des indexations, l’appel des provisions pour charges, la clôture trimestrielle des charges communes, la récupération des taxes, l’élaboration du budget des charges communes, et le suivi des paiements par les locataires) et technique (notamment la gestion en bon père de famille des communs des immeubles, le suivi et la mise en place des contrats d’entretien et de contrôle technique, la gestion des sinistres dans le cadre des assurances, l’assistance aux entrées et sorties locatives). Aedifica contrôle leurs prestations via un reporting périodique mais aussi par des contrôles ponctuels.

 

La rémunération des gestionnaires externes est proportionnelle aux loyers perçus. Elle s’est globalement élevée à 0,2 million € sur l’exercice 2007/2008, soit 4% des revenus locatifs nets des immeubles concernés.

 

Gestion des immeubles exploités en appartements meublés

 

Après un an de travaux de rénovations lourdes, Aedifica a inauguré un nouvel immeuble de 9 appartements meublés de très haut standing, ce qui porte à 192 le nombre d’appartements proposés à la location. Pour gérer ces 192 appartements, l’équipe d’Aedifica comprend un responsable marketing, un sales and operations manager assisté d’une équipe de trois personnes, une gouvernante et quatre ouvriers (femmes de ménage) qui s’occupent de tous les aspects de la location, de la gestion et de l’entretien des bâtiments.

 

Aedifica assure avec son propre personnel la gestion des immeubles exploités en appartements meublés pour les raisons suivantes :

 

- La gestion, plus risquée que celle des appartements non meublés vu la durée relativement courte des séjours, nécessite une gérance efficace et proactive afin de minimiser le chômage locatif. De plus, la relation directe avec le client permet de fidéliser la clientèle existante et d’attirer de nouveaux prospects. Enfin, si la demande est en hausse, on constate néanmoins une diminution de la durée des séjours, ce qui entraîne une forte augmentation des rotations de la clientèle.

- Une communication sans faille et un esprit d’équipe améliorent la coordination et constituent l’assurance d’un meilleur service.

 

Gestion des maisons de repos et des hôtels

 

Aedifica investit dans ce secteur dans le cadre de contrats à long terme (principalement sous forme de baux emphytéotiques) conclus avec des exploitants professionnels spécialisés qui prennent également en charge l’entretien des immeubles. Aedifica n’est donc pas en charge de la gestion de ces immeubles, mais elle en contrôle cependant la qualité par des visites ponctuelles (notamment dans le cadre de l’évaluation périodique du portefeuille).

 

Project management

 

 

Aedifica dispose d’un ingénieur architecte, en charge du project management, qui gère les projets de construction et de rénovation et qui s’assure de la bonne fin des chantiers confiés à des sociétés spécialisées ou à l’équipe interne d’ouvriers. Le project manager supervise également une équipe de 4 ouvriers qui sont actifs tant dans le secteur des immeubles résidentiels ou mixtes que dans celui des immeubles à appartements meublés, et organise la due diligence technique dans le cadre des dossiers d’investissement.

 

Aedifica commercialise ses appartements meublés via trois sites web faisant office d’enseignes.

 

Qui sont les principaux actionnaires d’Aedifica et quelle est la part détenue par le grand public ?

 

Cliquez ici: Structure de l'actionnariat

 

Quels sont les avantages pour un particulier de faire apport de son patrimoine immobilier à une sicafi ?

 

Les avantages sont multiples :

-          Meilleure liquidité du produit

-          Pas de droit d’apport

-          Fusion au taux de l’exit tax (16,995%)

-          Pas d’impôt des sociétés

-          Dividende « Brut pour net » - pas de précompte mobilier

-          Plus de souci de gestion – gestion aux mains de professionnels

-          Outil de planification successorale

 

Quel est le prochain dividende et quand sera-t-il payé ?

 

Cliquez ici: Politique de dividendes