Société cotée belge investissant en immobilier de santé

Société immobilière réglementée

 

Définition


Aedifica est une société anonyme ayant opté pour le statut de société immobilière réglementée publique (SIR).

La société immobilière réglementée (SIR) est :

  • constituée sous forme de société anonyme ou de société en commandite par actions ;
  • créée sur base de la réglementation SIR (Loi du 12 mai 2014 et Arrêté royal du 13 juillet
    2014) ;
  • cotée en Bourse dont 30% au moins des actions sont négociées sur le marché ;
  • une société dont l'objet exclusif est de:
    (a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs et ;
    (b) dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l’article 2, 5°, vi à x de la Loi ;
    - Par biens immobiliers, on entend les « biens immobiliers » au sens de la réglementation
    SIR ;
    - Dans le cadre de la mise à disposition d’immeubles, la Société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisition, la cession, la gestion et l’exploitation d’immeubles.

Les SIR sont soumises au contrôle de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA) et doivent suivre des règles très strictes en matière de conflits d’intérêt.

Entre le 8 décembre 2005 et le 17 octobre 2014, Aedifica a bénéficié du statut de sicafi ; depuis le 17 octobre 2014, elle bénéficie du statut de SIR. 


Réglementations particulières


Patrimoine immobilier

Une SIR ne peut placer plus de 20 % de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier. La FSMA peut accorder une dérogation dans certaines conditions.


Comptabilisation

La législation européenne prévoit que les SIR, comme toutes sociétés cotées, établissent leurs comptes annuels consolidés sous le référentiel international IFRS. Etant donné que les immeubles de placement constituent l’essentiel des actifs de la SIR, une attention particulière doit être accordée par les SIR à la valorisation à la juste valeur de leurs immeubles, c’est-à-dire, en termes techniques, à l’application de la norme IAS 40. Ceci est aussi valable pour les comptes statutaires, également préparés sous le référentiel IFRS. Par ailleurs, la norme IAS 39 sur la valorisation des instruments financiers est susceptible de générer des mouvements importants d’un exercice à l’autre dans le compte de résultats ou le bilan (statutaires et consolidés) des SIR.


Valorisation

Les biens immobiliers sont valorisés trimestriellement par un expert évaluateur, à la juste valeur ; ils sont actés au bilan à cette valeur d’expertise. Il n’y a pas d’amortissement des immeubles.


Résultat

La société doit distribuer, à titre de rémunération du capital, une somme correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants :

  • 80 % du montant déterminé conformément au schéma figurant au Chapitre III de l’Annexe C de l’Arrêté royal du 13 juillet 2014 ;
  • et la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la SIR publique.


Dette

Le taux d’endettement de la SIR publique et de ses filiales et le taux d’endettement statutaire de la SIR publique ne peut dépasser, autrement que par la variation de la juste valeur des actifs, 65 % des actifs consolidés ou statutaires, selon le cas, sous déduction des instruments de couverture autorisés. En cas de dépassement du seuil de 50 %, un plan financier accompagné d’un calendrier d’exécution doit être élaboré, décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d’endettement consolidé ne dépasse le seuil de 65 %.


Crédits

Une SIR ne peut pas octroyer de crédits sauf en faveur d’une filiale.


Statut fiscal

La SIR n’est pas soumise à l’impôt des sociétés en Belgique (sauf sur les dépenses non admises et les avantages anormaux ou bénévoles), pour autant qu’au moins 80 % du produit net soit distribué sous forme de dividende.

Les sociétés qui sont absorbées par une SIR sont soumises à un taux de taxation réduit sur leurs plus-values latentes et réserves immunisées qui s’élève aujourd’hui à 16,995 % (soit 16,5 % plus la contribution de crise de 3 %), appelé l’exit tax (à savoir l’impôt des sociétés à supporter pour quitter le régime de droit commun).

Le précompte mobilier sur les dividendes qui seront distribués par AEDIFICA à partir du 1er janvier 2017 s’élève à 15 %.

En effet, aux termes des articles 89, 90 et 91 de la loi du 18 décembre 2016 entrés en vigueur le 1er janvier 2017, les SIR qui investissent au moins 60 % de leurs biens immobiliers directement ou indirectement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l’Espace économique européen et affectés ou destinés exclusivement ou principalement à des unités de soins et de logement adapté à des soins de santé bénéficient d’un précompte mobilier réduit de 30 % à 15 %. Les actionnaires d'Aedifica bénéficient donc, depuis le 1er janvier 2017, de ce taux réduit eu égard au fait que plus de 60 % de son portefeuille immobilier est investi dans le secteur du logement des seniors ; les modalités d’administration de la preuve des conditions visées ci-dessus restent à fixer par Arrêté royal.


La SIR est un instrument d’investissement comparable, notamment, aux FBI (Fiscale Beleggingsinstellingen) néérlandais, aux SIIC (Société d’Investissement Cotée en Immobilier) françaises et aux REITs (Real Estate Investment Trust) existant dans plusieurs pays dont les Etats-Unis.