Société cotée belge investissant en immobilier de santé

Stratégie

 

Aedifica se profile comme une société belge cotée spécialisée dans les investissements en immobilier de santé européen, en particulier dans le logement des seniors nécessitant des soins. Ces dernières années, Aedifica s’est imposée comme référence dans le secteur de l’immobilier coté européen et a l’ambition de renforcer davantage cette position dans les années à venir. En investissant dans des établissements de soins de qualité, générateurs de revenus locatifs récurrents et indexés, et offrant un potentiel de valeur ajoutée, Aedifica vise à offrir à ses actionnaires un investissement immobilier sûr et durable avec un rendement attractif.

 

1. Un secteur à potentiel de croissance

La population européenne vieillit et vit en moyenne de plus en plus longtemps. En Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, les quatre marchés où Aedifica opère, plus de 25% de la population aurait plus de 65 ans et plus de 10% plus de 80 ans en 2060. Cette augmentation du nombre de seniors dépendants augmentera la demande en immobilier de santé au cours des quarante prochaines années. En outre, les gouvernements disposent de ressources limitées pour répondre à cette demande croissante, ce qui signifie que les investisseurs privés doivent également financer des infrastructures immobilières qui répondent aux besoins de soins et de logement de la population vieillissante. En outre, le besoin à long terme d’investissements en immobilier de santé est également soutenu par la consolidation des exploitants à l’échelle européenne, l’immobilier étant vendu pour financer la croissance future des groupes d’exploitants. En raison de l’évolution démographique à long terme, des fonds publics limités et de la consolidation des exploitants, Aedifica investit dans un secteur immobilier à fort potentiel de croissance.

 

2. Spécialiste en immobilier de santé

Ces dernières années, Aedifica s’est développé pour devenir un spécialiste des investissements immobiliers dans le secteur de la santé. Grâce à ses nombreuses années d’expérience et d’expertise, le Groupe est en mesure de répondre de manière flexible à la demande croissante du marché et aux besoins immobiliers spécifiques des exploitants. Grâce aux partenariats à long terme avec les exploitants, Aedifica est en dialogue permanent avec ses locataires. Grâce à cette relation durable, le Groupe est conscient des besoins spécifiques de ces opérateurs, ce qui lui permet de réfléchir avec eux et d’investir dans le développement de bâtiments intégrant des concepts et technologies de soins innovants. Cette spécialisation stratégique fait d’Aedifica le partenaire idéal pour les investissements en immobilier de santé et distingue le Groupe des autres investisseurs de ce secteur.

 

3. Un portefeuille diversifié en pleine expansion

La stratégie menée par Aedifica est essentiellement du type « buy and hold » qui est par définition axée sur le long terme. Le Groupe a l’intention d’étendre et d’optimiser davantage son portefeuille d’immobilier de santé par le biais de transactions « sale and rent back » et en investissant directement dans la construction de nouveaux immeubles et dans la rénovation et/ou l’extension de sites existants. Ces projets sont toujours entièrement pré-loués. Afin de limiter les risques éventuels et d’éviter de dépendre de manière trop importante d’un système de sécurité social particulier, Aedifica construit un portefeuille équilibré en diversifiant ses investissements, tant du point de vue géographique qu’en termes de locataires et de groupes cibles.

3.1 Diversification géographique

Aedifica s’est constitué une répartition géographique en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Présent dans quatre pays européens, le Groupe n’est pas dépendant d’un système de sécurité sociale unique et peut diversifier davantage sa base de locataires. En Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, la consolidation du secteur bat toujours son plein, ce qui se traduit par davantage d’opportunités d’investissement et des rendements locatifs moyens plus élevés que sur le marché mature belge. Aedifica souhaite explorer de nouveaux marchés européens. De plus amples informations sur le marché de l’immobilier de santé dans les quatre pays dans lesquels Aedifica opère sont disponibles dans le rapport immobilier du présent rapport financier annuel.

3.2 Diversification des locataires

Aedifica met ses immeubles à disposition de plus de 55 groupes d’exploitants professionnels spécialisés dans le cadre de contrats à long terme avec des rendements locatifs élevés. Chaque groupe d’exploitants qui exploite un établissement d’Aedifica génère moins de 15 % des revenus locatifs totaux du Groupe, ce qui constitue un flux de revenus diversifiés. Aedifica entend continuer à diversifier sa base de locataires à l’avenir.

3.3 Diversification des biens immobiliers

Aedifica diversifie également son portefeuille en investissant en immobilier de santé pour différents groupes cibles. Les investissements portent en premier lieu sur tous les types de logements pour seniors nécessitant des soins, ce qui permet au Groupe de répondre à la fois aux attentes des exploitants et à la demande grandissante résultant de l’évolution démographique. En outre, des investissements sont également réalisés dans l’immobilier destiné à d’autres types de personnes nécessitant des soins. Ce sont ces segments qu’Aedifica distingue au sein de son portefeuille d’immobilier de santé :

  • un établissement de soins pour seniors nécessitant une assistance permanente est un établissement destiné à l’hébergement de personnes âgées qui y ont leur résidence permanente et y bénéficient de services collectifs, ménagers, d’aide à la vie quotidienne et, s’il y a lieu, de soins infirmiers ou paramédicaux. Ces établissements sont appelés « maison de repos » ou « woonzorgcentrum » en Belgique, « Pflegeheim » en Allemagne ou encore « zorgresidentie » / « verpleeghuis » aux Pays-Bas et « care home » au Royaume-Uni.
  • un établissement de soins pour seniors autonomes souhaitant des services sur demande se compose d’unités d’habitation individuelles destinées aux personnes âgées, leur permettant de mener une vie indépendante et disposant de services auxquels elles peuvent faire librement appel. Ces bâtiments sont appelés « résidence-services » ou « assistentiewoningen » en Belgique, « betreutes Wohnen » en Allemagne ou encore «  seniorenappartementen » aux Pays-Bas.
  • les établissements de soins mixtes regroupent dans un même bâtiment (ou dans plusieurs bâtiments sur un même site) des unités d’habitation à la fois pour les seniors nécessitant une assistance permanente et pour les seniors autonomes souhaitant des services sur demande. Certains sites combinent également des logements
    pour seniors avec d’autres types de soins, tels que les centres médicaux.
  • les établissements de soins pour d’autres groupes cibles que les seniors fournissent un logement permanent aux personnes qui (quel que soit leur âge) nécessitent une assistance permanente en raison d’un handicap ou d’une maladie. Toutefois, ce segment ne représente qu’une petite partie du portefeuille d’Aedifica (environ 1%).

 

4. Responsabilité sociétale de l'entreprise

Consciente de son rôle dans la société, Aedifica a pris ses responsabilités en développant un plan d’action ambitieux en matière de responsabilité sociétale que le Groupe entend mettre en oeuvre d’ici 2025. Ce plan d’action, basé sur les « Sustainable Development Goals » (SDG – objectifs de développement durable), définit les objectifs qu’Aedifica entend atteindre dans les domaines de la durabilité, de la responsabilité d’entreprise et de la responsabilité sociétale. De plus amples informations sur ce plan d’action et sur ce qui a déjà été réalisé peuvent être trouvées dans le rapport de développement durable d’Aedifica.

 

5. Stratégie de croissance

La stratégie de croissance ambitieuse d’Aedifica porte ses fruits : la juste valeur des immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* a connu un taux de croissance annuel moyen de 26 % au cours des treize dernières années et s’élève à 2,3 milliards € (au 30 juin 2019). Aedifica entend maintenir ce taux de croissance dans les années à venir et continuer ainsi à réaliser des économies d’échelle, en particulier :

  • une forte diversification des risques
  • une plus grande capacité à saisir les opportunités d'investissement sur le marché
  • une liquidité accrue de l'action
  • un accès facile aux marchés financiers
  • une gestion optimale du portefeuille

Tout cela dans le but de:

  • revenus prévisibles
  • optimisation des coûts fixes
  • amélioration de l'EPRA Earnings par action et, par conséquent, du rendement pour les actionnaires

 

6. Développements stratégiques possibles

Dans le monde de l’immobilier de santé européen, le secteur du logement des seniors est actuellement le plus développé et donc le plus pertinent pour Aedifica. Le vieillissement de la population aura probablement un impact majeur sur la « consommation » de soins, ce qui pourrait se traduire par l’émergence d’autres secteurs, davantage orientés « cure » (hôtels de soins, centres de revalidation, cliniques, centres médicaux, etc.) que « care ». Aedifica étudie donc la possibilité d’investir dans de nouveaux segments de l’immobilier de santé et évalue en permanence les besoins en soins générés par l’évolution démographique. Aedifica étudie également les possibilités d’investir dans d’autres marchés géographiques en Europe, tout en se focalisant sur l’immobilier de santé.