Société cotée belge investissant en immobilier de santé

Stratégie

 

1. Diversification dans sa spécialisation

 

Aedifica se profile comme une société cotée belge de référence investissant en immobilier de santé en Europe, en particulier dans le logement des seniors.

Elle vise à créer un portefeuille équilibré générant des revenus récurrents tout en offrant un potentiel de plus-values.

La stratégie d’Aedifica repose principalement sur la tendance démographique de fond que constitue le vieillissement de la population en Europe, et les besoins spécifiques en termes de soins et de logement qui en résultent. A titre d’illustration de ces tendances, le Bureau fédéral du Plan prévoit un vieillissement de la génération du baby-boom en progression en Belgique pour atteindre un pic en 2060. Cette même tendance s’observe également en Allemagne et aux Pays-Bas.

Ces tendances soutiennent les besoins à long terme en infrastructures immobilières spécifiques. En ce qui concerne le logement des seniors en particulier, il faut tenir compte de deux facteurs additionnels, à savoir (i) un phénomène de consolidation des exploitants dans le secteur des soins au niveau européen, et (ii) un phénomène de manque de moyens des pouvoirs publics disponibles pour le financement des infrastructures immobilières spécifiques. Les effets à long terme de la combinaison de cette tendance démographique et de consolidation d’opérateurs et de manque de moyens publics déterminent le thème principal de la stratégie d’Aedifica. L’activité du groupe s’exerce principalement au sein du secteur du logement des seniors ; le groupe exploite aussi des immeubles à appartements, et détient des hôtels et autres types d’immeubles. À l’heure actuelle, la volonté exprimée par la Société est de croître davantage dans le secteur du logement des seniors tout en analysant d’autres segments de l’immobilier de santé en Europe.

Cette stratégie de spécialisation dans l’immobilier de santé constitue la force et la particularité d’Aedifica ; elle se veut innovante et constructive pour assurer à ses actionnaires un investissement immobilier sûr et durable et leur fournir des revenus récurrents. La stratégie menée par Aedifica est essentiellement du type « buy and hold », par définition axée sur le long terme ; ceci n’exclut bien évidemment pas certains désinvestissements.

 

Immobilier de santé

La professionnalisation et la consolidation du marché de l'immobilier de santé est en plein essor au niveau européen, et Aedifica y participe activement en tant qu’investisseur immobilier, tant en Belgique qu’en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, notamment à travers des opérations de sale and rent back d’immeubles existants, en intervenant en amont dans la construction de nouveaux immeubles, ou en prenant à sa charge l’aménagement, la rénovation et/ou l’extension de sites existants. Aedifica met ses immeubles à disposition d’exploitants professionnels et spécialisés, dans le cadre de contrats à long terme générant des rendements locatifs nets élevés. Les perspectives de croissance dans ce secteur sont encore considérables. Aedifica répond à la fois aux attentes des opérateurs mais aussi à la demande grandissante liée à l’évolution démographique en détenant tant des « maisons de repos » que des « résidences-services » :

  • Une « maison de repos » est un établissement destiné à l’hébergement de personnes âgées qui y ont leur résidence habituelle et y bénéficient de services collectifs familiaux, ménagers, d’aide à la vie journalière et, s’il y a lieu, de soins infirmiers ou paramédicaux. Ces établissements sont appelés « maison de repos » ou « woonzorgcentrum » en Belgique, « Pflegeheim » en Allemagne ou encore « zorgresidentie » / « verpleeghuis » aux Pays-Bas.
  • Une « résidence-services » se conçoit comme un ou plusieurs bâtiments constituant un ensemble fonctionnel et comprenant des logements particuliers destinés aux personnes âgées, leur permettant de mener une vie indépendante et disposant de services auxquels elles peuvent faire librement appel. Ces bâtiments sont appelés « résidence-services » ou « assistentiewoningen » en Belgique, « betreutes Wohnen » en Allemagne ou encore « seniorenappartementen » aux Pays-Bas.

Le marché du logement des seniors génère pour Aedifica des revenus récurrents stables et utiles à la distribution du dividende. Selon une étude de Cushman & Wakefield publiée en janvier 2016, Aedifica a été le 1er investisseur privé en maisons de repos en Belgique sur la période 2005-2015, s’arrogeant 36 % des montants investis par les SIR, les assureurs, les banques et les autres types d’investisseurs sur cette période.

Depuis mi-2013 la Société est également active en Allemagne, depuis début 2016 aux Pays-Bas et depuis 2019 au Royaume-Uni. Cette implantation en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni s’inscrit pleinement dans la stratégie de la Société dans le segment du logement des seniors. Elle permet une meilleure diversification des locataires et étend le champ d’action de la Société dans un marché qui a tendance à se structurer au niveau européen. Par ailleurs, la Société inscrit ses ambitions concernant le logement des seniors dans le contexte européen (voir la section « facteurs de risques » du rapport financier annuel 2017/2018). Des informations sur les marchés allemand et néerlandais du logement des seniors sont données dans la section « rapport immobilier » de ce rapport financier annuel.

Depuis le 14 juin 2019, le portefeuille du groupe est composé exclusivement d'immobilier de santé.

 

2. Politique de croissance

Elle entend poursuivre sa croissance afin de bénéficier des avantages liés à la taille, à savoir : 

  • une meilleure liquidité, ce qui constitue un critère important pour les investisseurs ;
  • une meilleure diversification des risques ;
  • une capacité de saisir plus facilement les opportunités de marché ;
  • une amélioration de la gestion du portefeuille en s’entourant de collaborateurs et de partenaires de haut niveau ;
  • des revenus plus prévisibles ;
  • une meilleure couverture des coûts fixes ;
  • et donc une amélioration de l’EPRA Earnings par action, et, partant, de la rentabilité pour l’actionnaire.

 

3. Développements stratégiques possibles

Dans le monde de l’immobilier de santé européen, le logement des seniors est actuellement le secteur le plus développé, et donc le plus pertinent pour Aedifica ; le vieillissement de la population aura probablement un effet très important sur la « consommation » de soins, ce qui pourrait se traduire par l’émergence de nouveaux secteurs, plus orientés « cure » (hôtels de soins, centres de revalidation, cliniques, centres médicaux, …) que « care ». Aedifica étudie donc la possibilité d’investir dans de nouveaux secteurs de l’immobilier de santé et évalue en permanence les besoins générés par l’évolution démographique.

Aedifica étudie également la possibilité d’investir en Europe dans d’autres marchés géographiques que la Belgique, l’Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, tout en se focalisant sur l’immobilier de santé.