Belgische beursgenoteerde vennootschap die investeert in zorgvastgoed

Gereglementeerde vastgoedvennootschap

 

Definitie


Aedifica is een naamloze vennootschap die voor het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gekozen heeft.

De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is:

  • opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap of van een commanditaire vennootschap op aandelen;
  • in het leven geroepen door de GVV-wetgeving (Wet van 12 mei 2014 en Koninklijk Besluit van 13 juli 2014);
  • beursgenoteerd waarbij minstens 30% van de aandelen op de markt dient aangeboden te worden;
  • een vennootschap met als uitsluitend hoofddoel:
    (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en
    (b) binnen de grenzen van de Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot x van de Wet;
    - Onder vastgoed wordt verstaan, het “vastgoed” in de zin van de GVV-wetgeving; 
    - In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.

De GVV's staan onder controle van de Autoriteit voor financiële diensten en markten (FSMA) en moeten zich houden aan zeer strikte regels inzake belangenconflicten.

Tussen 8 december 2005 en 17 oktober 2014 had Aedifica het statuut van vastgoedbevak; sinds 17 oktober 2014 heeft de vennootschap het statuut van GVV.

 

Bijzondere reglementeringen


Vastgoedpatrimonium

Een GVV mag niet meer dan 20% van haar geconsolideerde activa beleggen in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt. De FSMA kan hierop een afwijking toestaan onder bepaalde omstandigheden.


Boekhouding

De Europese wetgeving bepaalt dat de GVV's, zoals alle beursgenoteerde vennootschappen, hun jaarrekeningen moeten opstellen volgens de internationale referentie IAS/IFRS. Aangezien de vastgoedbeleggingen het grootste deel vormen van de activa van een GVV, moeten de GVV's bijzondere aandacht besteden aan de waardering van de reële waarde van hun gebouwen, of in technische termen, aan de toepassing van de norm IAS 40. Dit geldt ook voor de statutaire rekeningen (onder IFRS). Bovendien zou IAS 39 (norm met betrekking tot de waardering van indekkingsinstrumenten) grote schommelingen in de (statutaire of geconsolideerde) resultatenrekening of in de (statutaire of geconsolideerde) balans veroorzaken.


Waardering

De onroerende goederen worden elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door een waarderingsdeskundige; ze worden op de balans opgenomen tegen deze expertisewaarde. De gebouwen worden niet afgeschreven.


Resultaten

De vennootschap moet als vergoeding van het kapitaal een som uitkeren die overeenkomt met ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen:

  • 80% van het bedrag bepaald overeenkomstig het schema in hoofdstuk 3 van de bijlage C van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014;
  • de nettovermindering in de loop van het boekjaar van de schuldenlast van de openbare GVV.


Schulden

De schuldratio van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen en de enkelvoudige schuldratio van de openbare GVV mag niet meer bedragen dan 65% van de, naargelang het geval, geconsolideerde of enkelvoudige activa, onder aftrek van de toegelaten dekkingsinstrumenten, tenzij dit het gevolg is van een variatie van de reële waarde van de activa. Wanneer de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50%, dan moet een financieel plan met een uitvoeringsschema worden opgesteld waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat deze ratio meer dan 65% bedraagt.


Kredieten

Een GVV kan geen kredieten toekennen, tenzij aan een dochtervennootschap.


Fiscaal stelsel

De GVV is niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting in België (tenzij op de verworpen uitgaven en op de abnormale of goedgunstige voordelen) voor zover er minstens 80% van de nettowinst in de vorm van dividenden wordt uitgekeerd.

Vennootschappen die door een GVV werden opgeslorpt, zijn onderworpen aan een verminderde belastingvoet op hun latente meerwaarden en vrijgestelde reserves, die vandaag 16,995% bedraagt (16,5% vermeerderd met de crisisbijdrage van 3%), de zogenaamde exit taks (dit is de vennootschapsbelasting die deze vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijke regime te verlaten).

De roerende voorheffing op dividenden die vanaf 1 januari 2017 door Aedifica zullen worden uitgekeerd, bedraagt 15%.

Op grond van de artikelen 89, 90 en 91 uit de wet van 18 december 2016 die op 1 januari 2017 in werking zijn getreden, geldt er een verlaagde roerende voorheffing van 15% (i.p.v. 30%) voor GVV’s die ten minste 60% van hun vastgoed direct of indirect investeren in onroerend goed dat zich in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte bevindt en uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd is voor zorgeenheden en aan gezondheidszorg aangepaste huisvesting. De aandeelhouders van Aedifica genieten dus sinds 1 januari 2017 van dat verminderde tarief, aangezien meer dan 60% van haar vastgoedportefeuille geïnvesteerd is in de sector van huisvesting voor senioren; de modaliteiten van het te leveren bewijs van de hierboven vermelde voorwaarden moeten nog worden vastgelegd in een Koninkijk besluit.


De GVV is een beleggingsinstrument dat vergelijkbaar is met de Nederlandse FBI’s (Fiscale BeleggingsInstelling), de Franse SIIC’s (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) en de REIT’s (Real Estate Investment Trust) in meerdere landen, waaronder de Verenigde Staten.